もともと不動産投資なんて自分には縁がないと思っていました。
でも1年前に自宅の住み替えをして、不動産市場を垣間見ると、すごく人間くさくて（笑）、ドラマがあって、面白いなあと俄然、興味が湧いてきました。
又、本を読んで（『40代からは「稼ぎ口」を2つにしなさい』坂下 仁著）から、賃貸ビジネスってありかな？と思い始めたのです。
何から始めたら良いのかも分からないところから始めて、9ヶ月余り。
やっと初めてのお家賃が振り込まれて、大家さんデビューしました。
しがないパート主婦の私が、大家さんになってみたくて、中古のワンルームマンションを手に入れ、管理会社さんと戦いながら（笑）、入居者さんが決まるまでのストーリー、興味ありますか？
私が今回の物件購入で学んだのは、次の４点です。
①中古ワンルームマンションを買うなら、３点ユニットバスは避けよう
②募集家賃は、周辺家賃を自分で調べよう
③空室対策に関して、管理会社さんは、家賃を下げる方向１択だけど、他に出来ることをまず試してみよう
④単身者向けより長く住んでくれるファミリー向け物件
不動産投資をはじめてみたいと思っている初心者の方のお役に立てたら嬉しいです。
３点ユニットバスは不人気
不動産投資にチャレンジしようと思い、初めにしたのは、不動産関係の本を読むことでしたが、同時に物件を沢山見てみたいと思い、近所の不動産屋さん巡りを始めました。
私は、ローンは引かずに 手持ちのお金で購入することに決めていたので 予算は５００万円まで。
不動産サイトで毎日探していましたが、まあ、ないですよね（笑）。
あったとしても 自分で住みたいと思えないお部屋は、買いたくないし・・・。
もうほとんど無理かなあと思い始めた頃、足を運んでいた不動産屋さんの1軒から、紹介をしていただいたのが、私の購入物件です。
少し予算オーバーでしたが、駅近の見晴らしの良い住みやすそうなお部屋でした。
でも、ひとつ落とし穴が（笑）。
3点ユニットバスってご存じでしょうか？
お風呂と洗面台とトイレが一緒になった、一昔前の一人暮らし物件に多いものです。
今の若い方は、特に3点ユニットバスを避ける傾向があるそうです。
そういえば、娘が一人暮らしを始めるとき、独立洗面台、独立トイレは、必須条件だったなあ、と思い出しました。
この3点ユニットバスと築古物件ということが、ウイークポイントとなり、このあと私は、苦戦を強いられることになります（笑）。
最近は、シャワー派の方が、コスパを重視して、敢えて3点ユニットバスを選ぶ傾向もあるようですが、概ね、不利なので、避けた方がよかったなと思いました。
周辺家賃を自分で必ず調べよう
購入を検討するとき、不動産やさんが調べてくれた所では、お家賃は、「堅く見積もって、55,000円」は、取れると言ってくれました。
「もっと強気で行っても良いですよ」とも。
今思うと、なんと無謀なと思いますが、私は、周辺家賃を自分で調べずに 物件を売りたい不動産屋さんの言葉を鵜呑みにしていました。
いざ、客付けとなったとき、管理会社さんは、「45,000円ぐらいですね」と、数年前に契約した同じマンションの実績を見せてくれました。
ガーン！ 表面利回りがだだ下がり～。
後から、周辺家賃を調べると、若干安いけれど、自分でもそれくらいが妥当だなと思いました。
しかも、周辺家賃の調べ方も間違っていました。
私たちが見ることが出来る不動産サイトの周辺家賃は、大家さんの希望の募集家賃であって、成約家賃ではないということです。
宅建業者である複数の不動産屋さんにヒアリングをして、成約した周辺家賃を調べなくてはいけなかったのです。
基本的なことも知らずに購入してしまい、少し後悔しましたが、これも勉強ですね。
空室対策は色々できる マーケット感覚を鍛えるチャンス
募集は、50,000円+管理費5,000円の55,000円で始まりましたが、内見数が上がらず、すごく静かなスタートでした（笑）。
私は、家賃を下げるのは、最後の手段にしたいと思い、その前に色々やってみたいことがありました。
例えば、カーテンやスリッパのプレゼント、手作りの「物件アピールちらし」や「周辺地図」を置いたり、家電付き（冷蔵庫、洗濯機など）にするなどです。
管理会社さんに相談すると、家電付きは反対され、家賃を下げることが一番決まりやすいと諭されてしまいました。
結局、家電付きは諦め、家賃は、管理費込みできりの良い50,000円に下げたら、内見数が増えたそうで、すぐに入居者さんが決まりました。
管理会社さんは、効果を認めてくれなかったけれど、私がやって良かったと思うのは、POPです。
ここで、POPというのは、色画用紙に「このカーテンは、プレゼントです」とか、「バスユニットリフォーム済みです」とか、「エアコン新規交換済みです」とか書いて部屋のあちこちに貼って、部屋のメリットを見える化したものです。
内見者を案内してくれる仲介業者の方は、その部屋のことを全て分かっているわけではないし、マイソク（管理会社さんが作成してくれた仲介業者さんと内見希望者さんにみせる物件のちらし）を見せてもらうと、「新規大幅リフォーム済み」という、この物件のアピールポイントが全く書かれていなかったので POPは必要だと今でも思っています。
まとめ ファミリーが長く住んでくれて収益が上がる
何事も経験からと思い、ワンルームマンションを購入しましたが、初回の振り込みは、16,000円でした。
仲介業者さんに手数料をお支払いしたり、管理会社さんに管理費をお支払いしたりすると 手残りは、こんな感じになってしまいます。
また、今は、１ＬＤＫが人気だそうです。
ワンルームでは、ベットや家電を置くと、狭くてくつろげないのかもしれませんね。
開業届を出して、経費を計上して、青色申告をしてと、色々面倒なことがありますが、うま味は、かなり小さいです。
しかも、単身者の方は比較的簡単に引越ができるので また空室になるとリフォームする必要があったりして大変みたいです。（まるで人ごと？笑）。
やはり、長く住んでくれるファミリー向けの物件が良さそうです。
私は、まだキャピタルゲインのことまで考えられないので、大家さん修行中ということで、コツコツ勉強を続けていこうと思います。
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